21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道
4月29日，东原仁知服务集团（02352.HK，简称“东原仁知服务”）在港交所主板挂牌上市。发售价为每股11.90港元，当天平收于11.90港元，总市值7.93亿港元。
东原仁知服务是2022年第三只登陆港股市场的物业股。此前，金茂物业服务（00816.HK）和力高健康生活（02370.HK）分别于3月10日和3月31日赴港IPO。这也是继金科服务（股票代码：09666.HK）、新大正（股票代码：002968.SZ）之后，重庆第三家上市物企。
这也是东原仁知服务二度冲刺IPO。2021年4月30日，东原仁知服务首次向港交所递交招股书，但此次递交的招股书于2021年11月1日失效。仅仅过了10天，2021年11月11日，东原仁知服务第二次向港交所递表，并最终通过聆讯。
据克而瑞物管数据显示，2021年物业行业递表物企数量达34家，是迄今为止递表企业数量最多的一年。赛道拥挤，况且以规模论英雄的话，营收刚刚超过10亿元的东原仁知服务，显然不能与营收超百亿的碧桂园服务（06098.HK）、绿城服务（02869.HK）等头部物企相提并论。
据东原仁知服务招股书披露，2019年至2021年，东原仁知服务的收益分别为5.59亿元人民币（下同）、7.67亿元及11.93亿元，复合年增长率约为46.1%；毛利分别约为1.33亿元、2.16亿元及3.09亿元；毛利率分别约为23.7%、28.2%及25.9%；净利润分别为2559万元、8447万元及1.3亿元。
作为重庆市迪马实业股份有限公司（600565.SH，简称“迪马股份”）旗下物业平台，与其他物企存在类似问题，东原仁知服务在发展的过程中也存在突破规模扩张过程高度依赖母公司项目输出的问题。
2019年至2021年，东原仁知服务源自迪马股份及联属公司的物业项目总在管建筑面积分别约为910万平方米、1110万平方米及1400万平方米，约占东原仁知服务管理的总建筑面积的76.7%、52.9%及50.0%；源自迪马股份及联属公司的物业项目分别贡献约为2.42亿元、2.97亿元及3.61亿元，约占东原仁知服务物业管理服务所得收益的93.9%、84.9%及57.4%。
截至2021年12月31日，东原仁知服务有325个在管物业项目，总在管建筑面积约为2820万平方米，其中约50.0%源自迪马股份及联属公司。
自2018年起，东原仁知一直探索与独立第三方发展业务的机会，以降低对母公司的依赖程度。2019年至2021年，源自独立第三方的物业项目总在管建筑面积分别约为280万平方米、990万平方米及1410万平方米，约占东原仁知管理的总建筑面积的23.3%、47.1%及50.0%，以及源自独立第三方的物业项目分别贡献约1570万元、5290万元及2.68亿元，约占东原仁知物业管理服务所得收益的6.1%、15.1%及42.6%。非住宅物业的收益比重从2019年的24.8%提升至2021年的41.7%。同时，独立第三方外拓的物业项目总在管建筑面积，由2019年的约280万平方米，增至2021年的约1410万平方米，3年增5倍。
经过不断地外拓，东原仁知服务的第三方项目获取能力显著提升，有效改善了业务结构。但在外拓的同时，东原仁知服务的盈利能力也有待提升。截至2019年、2020年及2021年，东原仁知服务的毛利率分别为23.7%、28.2%及25.9%，毛利率稳定性较弱。
再者，2021年，东原仁知服务毛利率同比下滑2.3个百分点，很大程度是受社区增值服务毛利率下滑速度较快的影响。2021年东原仁知服务的社区增值服务毛利率为29.7%，较去年毛利率的34.5%下滑了4.8个百分点。正所谓“鱼与熊掌不可兼得”，这就是成长的代价。