事情越闹越大了。
高喊着" 人人都上征信，就相当于没有征信 "的口号，停贷潮已经从中部蔓延到云南昆明、山东济南烟台、江苏南京、安徽合肥，甚至深圳。
到昨天晚上，宣布将强制停贷的烂尾楼盘共有 52 个，而今天下下午，这个数字已经去到了 100。
(资料图)
牵扯的庞大资金，又将滚成多大的雪球，砸向谁的头上？
今天，银行股集体下跌 1.69%，跌得最狠的江苏银行、成都银行跌超 4%，邮储银行、招商银行、兴业银行、平安银行跌超 3%。
形势的严峻程度显然已经超出了大家的预期。今天证券时报的头版评论强调：谨防烂尾楼盘停工风险扩散 "。
现在，压力已经来到了银行这一边。
金融精英们怎么也不会想到，房贷这个国内公认的 " 优质资产 " 竟然会变成今日的烫手山芋。
大家可能不知道，一直以来，个人住房贷款都是银行抢着办的业务。因为，在我国，成为买房人的门槛很高——
普遍 30% 的首付比例，决定了他们不会是 " 次级贷款者 "，这些人的还款能力往往也比较强。
若不是万不得已的极端情况，大家都会咬着牙还贷。毕竟，" 熬一熬，房价总会上涨的，届时难题都将迎刃而解。"
前段时间，央行就公布，我国住房按揭贷款的平均不良率为 0.3% 的极低水平。
安全性高，是房贷优质的其中一个原因。
另一个原因则是，国内暂没有比较完善的个人破产制度，因此买房人必须对债务承担全部责任。
即使断供后，房子被银行收回拍卖，拍卖价格不及贷款的部分，还会继续被银行追债。
例如，老李在老家看上一个 100 万的婚房，首付花了 30 万，向银行贷款了 70 万，后面房价腰斩，房子价值仅剩下 50 万。
这个时候，看着还有 70 万的房贷，老李不爽了—— " 我要断供！你能拿我怎么样？"
那么，现实的老李会遇到什么情况？
大概率是：银行收了他的房子，拍卖获得 50 万。
但这还只是一个开始，由于老李仍旧倒欠银行 20 万，银行还有权力继续处理老李名下的房子、存款 ... 总之会把老李名下的所有资产全部保全，最后强制执行。
如果老李一穷二白，拿不出这笔钱，那么他未来的工资也会被锁定，直到还清为止。
在这个过程中，老李摇身变老赖，坐不了飞机高铁，买不了保险理财，连孩子的教育都会耽误。
一无所有的老李，房子没了，30 万的首付折了，甚至倒欠银行 20 万。
你可能会问，不就是买了个房子吗！老李怎么整个人生都搭了进去呢？
只能说，在现有制度下，业主往往是烂尾风险的最大承受方。
若不是居民对于烂尾楼的忍耐程度已经到达极限，我们也不会见证 " 百盘停贷 " 的历史性时刻。
毕竟，房贷都还不上了，谁还管信用呀。
在这一点上，国外的情况则有所不同。
同样假定是房价暴跌背景，以老美为例，Mr. Li 即使还不上房贷，被迫断供，由于有 " 个人破产制度 " 的存在，银行只能干瞪眼，咬着牙把房子回收，再把 Mr. Li 拉进黑名单，让他信用破产。
然后 ... 然后就没有然后了。
很显然，在这一破产制度的保护下，买房人的债务关系是以房产价值本身 + 已支付资金为限，拥有的是有限责任。
与之相对应的，中国买房人的债务关系更大，是他当初承诺的所有债务，是无限责任。
你可能要问了——
那老美的银行怎么办？房价暴跌后的一半损失，找谁承担？
这些个万恶的资本家们，只能自认倒霉。
与之相对应的，在中国的断供潮里，往往承担最多的，就是最为弱势的买房人了。
往深一步说，两国的建房机制从一开始就不一样。
当前，全国 24 座重点监控城市，未交付楼盘套数已经高达 18.5 万套，约占 2021 年成交的十分之一。
这么庞大的数目，根源就在于 " 预售制 "。
内地的房地产，师从香港。1954 年的一个白天，霍英东站上了历史舞台。他破天荒地拿出了香港第一份售楼说明书，创造了 " 卖楼花 "。
那一年，他用不到 100 万的本金，" 盖好 " 并出售了 100 多栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦，净赚 1000 万港元，引发了全社会的模仿热潮。
尚未建好的楼就像尚未结果的花，这种卖 " 楼花 " 的资金周转模式，解决了开发商的资金困难，但也把最大的风险交给了买楼的人们。
因为开发者几乎没有任何成本。霍英东拿出计划书的时候，四方街甚至没有动土，交楼更是只凭想象。
但人们仍然愿意掏钱，为什么？因为那是一个充满机会的年代，确实有很多地方没有被开发。增长的光芒掩盖了背后的风险。
这也是预售制度应运而生的原因——
当经济好的时候，无论买家是全款还是跟银行贷款，开发商就是能从百姓手里拿到钱，然后赶紧建楼卖出去，回笼资金，然后马不停蹄开发下一块土地。
" 五个盖子盖十口锅。" 整个流程乍看没有啥大问题。
然而，一旦遇到经济增速降档，又或者这个地段的价值打折扣，还可能开发商碰上了债务危机的时候，风险就暴露出来了——
预售的楼不一定卖得出去，资金回笼缓慢，甚至资金链断裂，楼盘烂尾，开始频繁出现。
尤其是部分三四线城市，地方政府对大房企的态度极其友好，银行的监管更是形同虚设。
一个个疏忽，酿造了未来的大祸。
商品房预售制度，在经济好的时候确实加速了房地产开发进程，并不是楼盘烂尾的原罪。
但是它确实把最大的风险留给了购房者，一旦烂尾，就会让许多家庭不堪重负。
在这一方面，我们应该向菲律宾乃至东南亚地区的" 分工程进度付款制度 "学习。
在这些国家，买家需要的是在建房过程中给予建筑商稳定的支持，也就是按照工程进度来付款。
比如，购买马来西亚的公寓，先给定金，动土的时候给首付，建好前五层给 10%，再建五层再给 10% 到 15%，以此类推，最后交楼付清尾款。
又比如，买菲律宾的公寓，付完首付之后，开发商直接按照预估的建房周期，给买家一个平均月付的价格。
这个过程有两点好处：
第一，月付而不是月供，可以看作是一笔长达 4 年的免息支出。当然也可以跟银行贷款，但是东南亚地区的贷款利率普遍偏高，外国买家还不一定能拿到当地人的利率。而且长时间的免息，能够很好地抵御货币通胀压力。
第二，极大地保障了购房者的利益。按工程进度付款等同于购房者的付款时间是可调节的。
预售制下，你必须把房款全给出去，然后等待一个未知的结局。但是按工程进度的话，不建就不用给钱，买家有更大的自由度。
虽然，在中国，预售资金监管同样是按照工程进度拨款的，例如，主体结构封顶后，银行就会划拨一部分钱给开发商。
然而，一旦监管不力，监管资金将消失得无影无踪。
今时今日，后果我们都能看到。
取消预售制，已经刻不容缓。
◎本文作者 | 夏虫