21世纪经济报道记者 张敏 实习生 张雁楠 北京报道
3月29日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》。报告显示，由于去年下半年以来行业流动性风险问题，房地产业的集中度出现一定的下降。
《报告》显示，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趋势有所下降，“主要是因为部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名有大幅下滑”。
过去几年来，房地产业一直呈现出强者恒强的马太效应局面，头部房企的市场占有率不断提高。但去年下半年以来，一些规模房企受困于流动性危机，增长速度大幅放缓，并导致行业集中度有所下降。
今年以来，房地产市场正在缓慢恢复中，房地产业集中度将如何变化，还需进一步观察。
流动性危机还影响了房企的资产增长速度。《报告》指出，2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点，并连续四年下降。
“一方面，依然有部分龙头房企保持资产稳步增长，另一方面，2021年下半年，面对市场趋冷、融资趋紧的情况，部分房企流动性出现问题，被迫出售部分资产缓解困境。”
流动性危机对行业的影响是全方位的。《报告》指出，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。其中，受部分企业流动性危机事件影响，去年下半年的融资额持续下降，第四季度的融资额度仅有第一季度的一半。
报告认为，近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。
盈利能力方面，去年TOP500房企净利润均值10.72亿元，同比下降2.61%；总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点；净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点。
“房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。”报告指出，存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。