【创金合信金融地产基金经理 李龑】地产板块近期非常活跃，在前期国企明显上涨后，近期部分跌幅较大的民营地产企业股价也开始上涨。
从地产行业的基本面上看，地产销售依然处于冰点。按照统计局数据，2022年1-2月商品房销售面积同比下降9.6%，商品房销售额同比下降19.3%。而根据我们统计的核心47个城市的3月销售数据来看，销售面积同比下滑37.7%（该数据1月为-33%，2月为-28%），跌幅有所扩大。同时，我们看到近期部分地产公司的债务展期传闻，陷入流动性困扰的企业逐步增加。销售是地产公司的主要资金来源，销售的大幅下滑，是比其他融资渠道的收缩更加让地产公司难以承受的。地产销售从2021年7月开始同比下滑以来，已经持续10个月，这在历史上较为罕见，可类比的只有2008年和2014年。
2021年商品房销售金额达到18万亿，地产行业对于整体经济的影响依然重大，随着中央经济工作会议中稳增长基调的确定，市场对于地产政策改善的预期持续加强。目前我们能看到的政策包括：对于预收款监管的松绑，多地对于限购限售的放松，按揭利率的持续下行，部分城市按揭首付比例的实质性降低等等。未来依然有较多的政策可以预期，比如个别城市的限价政策、三条红线政策等等。
从过去的历史经验上看，地产政策的宽松，往往能刺激销售较为快速明显的回升。而历史上，地产板块在该时间阶段内，都能取得较为明显的超额收益。在目前海外波动，国内疫情反复，市场缺乏亮点的情况下，地产板块的底部回升机会，得到了市场明显的关注。
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