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中国经济增长第四极——成渝城市群
中国有一条著名的胡焕庸线，将我国版图分为西北和东南两部分。直线以东，36%的国土总面积容纳96%的人口；直线以西，64%的国土总面积仅有4%的人口。胡焕庸线自上世纪30年代被发表，线两侧的人口比例始终大致保持该水平。
这条线，同样给区域经济发展划出了泾渭分明的界线。统计数据显示，直线以东诞生了京津冀、长三角、粤港澳三大城市群，用全国约5%的土地聚集了约24%的人口，贡献了约38%的GDP。而西部地区却只能长期“跟跑”，被动承接东部地区的产业梯度转移，缺少强有力的支点来撬动地区发展。
任何事物都有两面性，京津冀、长三角、粤港澳三大城市群，在地理上都有一面是向外的，是对外开发的窗口。但同时当面临大国之间地缘政治摩擦加剧的时候，其供应链和产业链也将受到外生冲击的影响也更明显。
从地图上看，地处西部腹地的成渝地区，受到外生冲击的影响力最小，如果能与东部沿海三大增长极连点成线，将形成一个占全国经济总量非常可观的巨大菱形空间，形成“北有京津冀，东有长三角，南有粤港澳，西有成渝”的中国区域经济格局。这不仅将有效对冲外生冲击，也能有效破解我国区域发展不平衡、不充分问题。因此，从国家战略出发，中国区域经济的格局需要在西部拥有一个‘第四极’来平衡整个国土的空间格局。
因此，我们可以看到成渝城市群发展自2019年至今逐步提到国家战略的高度，区域的经济带动人口迎来了高质量发展的契机。
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成都人口增量与经济增速均领跑全国
2021年GDP总量前10的城市，成都常住人口2119.2万人，人口增量24.9万，10个城市中排名第2，依然保持强劲的人口吸附力；同样在经济增速方面，成都GDP增速以8.6%的增速领跑全国，排名GDP总量前10城市中的第3。
根据第七次人口普查数据显示，成都的租赁人口在500万人左右，按户均2.3人计算（调研数据），租赁房屋需求约220万套，以现有市场出租一套的租金均价计算，整体租赁市场规模约520亿元。2021年，成都常住人口增速为1.2%，我们比较保守的预计，接下来每5年成都还会增长约40万左右的租赁人口，租金交易额10年将近翻番，预计2030年交易额规模突破900亿元。
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成都租赁人群有三大特征
得益于城市的虹吸效应，以新市民新青年为代表的租房群体规模不断壮大，人群呈现三类特征：
从2019年到2021年，成都租赁人群的年龄中位值由29岁缩小至27岁，年轻化的趋势越发明显。
租房人群的规模增长非常迅速，每年通过贝壳平台实现的租赁交易10万单以上，年均增长20%以上，相比二手房和新房交易个位数的涨幅，这是一个非常可观的数字。
2021年成都购房人群的中位值年龄为34岁，简单计算从租房到买房的时间跨度大概在7年左右，而且停驻租赁的时间每年仍在不断增长。
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三大租住特征凸显成都宜居优势
1.租金价格保持平稳
2021年，在成都整租一套的平均租金约2300元，与两年前疫情前的价格基本持平。与国内同能级城市相比，无论在租金的可负担性还是租金的涨幅水平上，都非常有竞争力，这也许也是年轻人愿意来到成都生活工作的原因之一。
2.租金负担相对较轻
为了进一步论证这个观点，我们引入了租金收入比（月租金支出占家庭收入比重）进行压力测试。使用参考国际一般标准认为，以普通城镇家庭年可支配收入的30%为临界值区分城市租金负担程度的高低，可以看出成都租金收入比为22.1%，可负担程度处于较高水平，低于一线城市及杭州、重庆等新一线城市。
3.租住面积达到小康水平
更低租金并不意味着更差的租赁体验，反而，我们看到2021年成都住宅套均租赁面积为82.3㎡，在一线和新一线城市中排名第6。租赁住房居住空间较大。按照户均租住人数2.3人计算，人均租住面积达到35.8㎡。住建部部政策研究中心公布了21项小康社会的指标，其中就包括城镇人均居住面积35平方米。换言之，成都租房人群的居住面积已经达到小康标准。
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青年人在成都租房最关心的问题
针对租赁人群租房时关注的因素，我们做了相关调研。调查显示，交通便利程度、距离公司远近及租金水平是租客租房时最为关注的三大因素。其中，选择交通便利程度及距离公司远近的合计占比已超过50%，这也表明职住平衡仍然是租客们最迫切的诉求。
为了进一步说明职住的影响，我们举一个例子，大家都知道，成都的高新区为租客主要工作集聚城区。全城17%的租客在高新区工作，这些租客中，仅56%租住在高新区，外溢租客租住占比最高的三个区域分别是：13%选择天府新区、7%选择武侯区、6%选择双流区，这三个区都紧邻高新区。
我们还知道的是，高新区租金收入比达到33.2%，是成都唯一租金收入比高于30%的城区。这是导致高新工作人群租住外溢的核心因素。
可见，兼顾租金水平和通勤距离，是租住选择最主要的方向。
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租房痛点
城市租房的主体是新市民和青年人，其中很多是刚毕业的大学生，这些大学生，进入社会上的第一课，很可能与租房相关，我们尝试从不同的参与主体，看看他们在租房的过程中到底都吐槽了哪些痛点。
1.租客痛点
从租客的角度，从线下的1万多份问卷分析可以看到，对于租金价格的真实性以及房源的真实性诉求最大。具体来看，他们面临的最大痛点是虚假房源信息多，当然这也是住房租赁市场管理的一大痛点，不法人员以虚假房源吸引客户等现象屡禁不止，尤其是对涉世不深的年轻人而言，上当受骗事件时有发生。其次，机构费用不透明、被二房东、包租公司欺骗也是年轻的租客比较关注的痛点，近年来，租客遭遇二房东跑路的事件层出不穷，他们采取长收短付、高收低租的方式，套取资金后“人间蒸发”。二房东、包租公司卷款跑路事件已然成为租赁市场的一颗毒瘤。
2.房东痛点
房东方面，对于租客提前退租的现象最为头疼。从租客实际租期与房东期望租期来看，这两者之间存在较大的差距，租客实际租期在1年以内的占比近9成，而房东期望的租期多在1-3年。但往往年轻群体因为工作的关系往往换房较为频繁，在稳定长期的租赁关系上存在供需存在一定的矛盾。
从房东对机构、监管的建议以及机构反馈的问题来看，租赁市场参与各方稳定的关系较为脆弱，其实反映出信任的问题。例如房东对于租客的身份、租客的质量会非常在意，遇到一个好的租客可以减小房屋被损害的可能、减少纠纷事件的发生。机构方面，租客跳单也是中介机构最为关注的一大问题，在找房阶段付出大量的时间，但低佣等跳单的情况偶有发生。
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租赁住房供给侧结构性改革是破解住房租赁市场的关键点
目前租房市场绝大部分用于出租的房屋为个人持有并运营，市场规范和发展都面临一些阻碍。如何去破局呢？我们认为，发展住房租赁首先要解决市场“散”的问题，核心需要推进租赁住房供给侧结构性改革，将租赁住房供给主体由游离监管之外的散户转变为纳入监管规范运营的住房租赁企业，是建立住房租赁市场稳态的关键。政策设计上，一方面鼓励并支持个人持有出租房屋转化为机构运营；另一方面，也鼓励机构提供长期稳定的用于居住的租赁房屋供给，需要做的是调动城市政府、金融机构、长租房企业各方积极性，建立可持续的商业模式。
但是，我们看到现实中仍存在一定的差距，从成都租赁住房供给结构调研数据看，主要供给来源为私人房源。全市私人房源约占整体市场可租赁住房的83.3%，机构化租赁住房占比约16.7%，处于较低水平。美国由专业机构持有运营和机构托管的房源占比为55%，英国为66%，德国为48%，日本为83%，我国整体租赁机构化率不到5%，一线核心城市机构化率也不到20%。
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专业化的长租房租赁机构将迎来快速发展
在近期中央重要的报告及会议表述中，对我国未来租赁市场的发展给出了清晰的方向。自2020年首次提出发展长租房至今，中央的系列政策也逐渐升级，描绘出我国租赁住房供应体系的一副全景图，在租赁住房保障体系中，一方面通过公租房和保障性租赁住房解决不同层级市民的居住问题，但租赁群体的规模是巨大的，全国仅新市民群体就有3亿人，且还将继续扩大。这么大规模的需求一方面需要由政府保障兜底，但长期看各级财政是难以承受的。因此，关键是需要激发市场主体活力，发展专业化的长租机构来解决大城市不同层级市民的租住问题。
未来，专业的租赁机构不仅仅是在房屋的所有者和租客之间建立长期、稳定的信任关系。并且随着这种稳定关系的建立，租客的体验越好，停驻租房的时间也会越长。由此将衍生出更多租赁消费性需求，带动租赁产业链上下游企业发展，为地方经济带来新的增长点，住房租赁市场也必将迈入良性发展的道路。
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