21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
仍在经历流动性问题的房企中国奥园以及其旗下的物业服务公司奥园健康于2022年12月30日公布最新业务进展。
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作为最早出险的几家房企之一，中国奥园目前的经营情况并不算乐观。无论是销售情况抑或债务重组乃至财务报表的制定，均没有让投资者和资本市场接收到积极信号。
截至目前，中国奥园境内外的债务重组均未有公开的实质性进展，相关工作仍在进行中；而奥园健康两度摆上货架之后，也暂未有意向投资者站出来；不仅如此，中国奥园旗下的投资产品也无法按照原有的兑付方案进行，已经于本月进行调整并执行新方案。
中国奥园是出险房企的典型观察样本。尽管房地产行业近期利好不断，但中国奥园这类暴露问题较早的房企，其陷入泥淖客观原因的影响有限，更应该反思的是其发展策略。中国奥园作为高杠杆、高负债时期所推造的“黑马房企”，它也终将困于这种模式之中，逐渐走向行业的角落。
挑战仍在中国奥园面对流动性问题的无力感，在这份业务进展中可以被感知。
在债务重组方面，中国奥园表示，其继续与财务及法律顾问紧密合作，分析集团的财务状况，制定协商一致的重组计划。其财务顾问毕马威正协助其与所有相关利益方沟通。截至公告日期，中国奥园拟议的重组计划相关工作正在进行中。
中国奥园在公告中宣称，其正在与境内外债权人进行具建设性的讨论，务求令中国奥园及其债权人保持稳定及保存价值。具体而言，中国奥园正与主要境外债权人建议就重大境外债务暂缓偿还债务安排条款进行讨论。
中国奥园强调，建议暂缓偿还债务安排如获实施，将为其与主境外债权人就全面重组的条款进行磋商时，提供一个稳定的平台。中国奥园最终旨在落实全面的财务重组，为中国奥园提供可持续的资本架构，并为所有持份者创造长期价值。
于公告日期，中国奥园已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾270亿元现有境内融资安排的期限，另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。中国奥园指出，其与潜在投资者就有关资本重组的事宜保持经常对话，作为实施协商一致的债务重组的一部分。
不过，截至公告日期，中国奥园尚未与任何有关投资者订立任何具有法律约束力的协议。
销售方面，今年前11个月，中国奥园未经审核物业合同销售额累计约198.8亿元。交付进度上，中国奥园指出，其近九成房地产项目按计划及进度进行，也将继续确保项目竣工交付，同时整合资源盘活项目的建设和销售，降低营运开支，全力设法改善流动性状况。
中国奥园目前的流动性状况十分紧张，且未有缓解的苗头。2022年12月25日，奥园集团在其官网发文称，将调整投资产品(包括奥园及下属公司发行的所有基金、定向融资计划产品等投资产品债务)兑付方案。
具体而言，截至方案公告之日，投资产品首次到期后且按照原兑付方案，200万以内20%未完成兑付的，奥园将在未来6个月内分笔完成兑付。而针对单个投资人累计投资本金剩余50万元以内的，奥园将分期分笔予以兑付。
同时，奥园还提供实物资产供投资人选择，投资人所持投资剩余本息对应的债权冲抵房地产类实物资产的房款，实物资产包括住宅、公寓、商业、写字楼、车位等。
值得注意的是，奥园给出的方案还指出，投资人在选择以实物资产兑付后仍剩余少量余额的，其将根据资金回流情况，按照投资人实物资产兑付的时间及单个投资人剩余投资本金金额，由小到大排序逐笔兑付，不再计算支付利息。
中国奥园目前尚未发布2021年年报、2022年半年报，目前也仍在停牌之中，复牌也未有进一步进展。
前景难明与此同时，中国奥园旗下奥园健康也于同日发布最新业务发展情况。
奥园健康在公告中强调，尽管其股票停牌，但其业务仍能如常开展，其也表示，将继续密切监控财务状况及业务营运。
而关于与母公司中国奥园的财务来往问题，奥园健康表示，内部控制顾问已完成若干子公司的指定业务流程的内部控制评估并提出整改措施建议以及工作计划。内部控制顾问与奥园健康正合作监督内部控制顾问所建议整改措施的执行情况。
奥园健康同样未发布2021年年报以及2022年半年报。奥园健康表示，其正在制定复牌计划，并与专业顾问合作以于实际可行的情况下尽快履行复牌指引。
奥园健康在财务报表的制定上相较于中国奥园进度稍快。
2022年12月9日晚间，奥园健康发布盈利警告。根据公告，奥园健康预计2021年的净亏损不超过2亿元。
以奥园健康的主要业务分析，其主要业务为物业管理，是轻资产的运营模式，且现金流相对稳定，出现亏损实属意外。
在公告中，对于亏损的原因，奥园健康董事会认为，主要是由于2021年中国物业开发商普遍面对不稳定的房地产市场及经营环境的负面影响，以及因为奥园健康贸易及其他应收款项的可收回风险增加而导致计提预计信贷减值。
奥园健康近期受到关注的事件还有股权公开招标。
2022年12月6日，奥园在其官网发布了招标文件《公开招标承投购买奥园健康全部已发行股本的29.9%》，公开招募奥园健康的战略投资者。
卖方明兴有限公司是奥园集团的全资附属公司、奥园健康的控股股东，其直接持有合共奥园健康超3.96亿股股份，占奥园健康已发行股份的54.58%。
这是一份门槛“高企”的招标文件，意向买家不仅要接手奥园健康29.9%的股权，还必须同时拿下其旗下的城市更新项目。
招标文件显示，买方须与中国奥园或其指定成员公司订立有关进行旧城改造项目的战略合作协议，且该条件将为临时合约及正式合约的先决条件。
而对于投标对象，中国奥园还称，投标者必须是由国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）和控制的实体。同时，招标开始及截止日期为2022年12月5日起至2022年12月19日（包括首尾两天）。
中国奥园一直将其旗下的城市更新项目以及目前仍能“正常运营”的奥园健康视作是重要资产以及筹码。在此之前，中国奥园也曾于2021年年底一度公告称，计划出售奥园健康股权，但最终没有结果。
值得留意的是，奥园最新的这份招标文件以繁体字及效仿港交所公告的格式发布在官网，却未正式在港交所发布公告。而这份已经到期的招标文件，目前也尚未有结果对外公布，其引战是否成功，仍然成谜。
事实上，随着房地产市场纾困政策的显效，房企整体的流动性情况都有一定的好转。但早早出险的房企，由于信誉受损严重以及经营策略存在一定硬伤，预计难以受到市场利好的推动。它们将成为房地产高杠杆、高负债时代的缩影，留给我们一个渐渐远去的背影。