明明（中信证券首席经济学家）
近日，中国证监会召开2023年债券监管工作会议。会议强调，要全面深化REITs市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。
我国REITs市场向着更加成熟的方向迈进2022年，公募REITs市场新发和扩募“双轮驱动”，推动市场“扩容增类”。
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2022年，总计新上市13只公募REITs，市场“扩容增类”稳步推进。从底层资产类型来看，高速公路板块和产业园区板块分别上市4只REITs，成为市场中主流的资产项目类型。此外，公募REITs所覆盖的底层资产类型也在2022年有了新的突破，以保障性租赁住房和能源基础设施作为底层资产的REITs相继上市，既推动了更多类型的基础设施领域运用REITs工具盘活存量资产、促进有效投资，又为投资者带来了更为丰富的标的选择。从市场规模来看，以发行价计算，2022年新上市的13只REITs合计发行规模达419.48亿元。截至2022年12月31日，整个C-REITs市场规模已经达到854.33亿元，较2021年底436.14亿元的规模相比扩容明显。
首批5只公募REITs发布扩募计划，标志着我国公募REITs扩募在实操过程中迈出重要一步。无论是美国REITs市场，还是以新加坡和日本为代表的亚太REITs市场，扩募都是其存量REITs再融资的重要方式，同时也有助于推动整个市场规模的扩张。2022年9月28日，首批5只公募REITs率先踏出扩募实操第一步，涉及的底层资产类型包括生态环保、产业园区和仓储物流。REITs本质仍是具有高分红的股权资产，扩募是REITs的重要属性，打开扩募空间，发挥管理人的运营能力，才能真正发挥REITs对于底层资产优化与运营的能力，同时更好地发挥其盘活不动产的功能。REITs扩募的启动将为REITs市场注入更多的活力，有望提升底层资产的营收能力。
2022年全年，在疫情因素的扰动下，大部分REITs底层资产的经营都或多或少地受到一定冲击。分类型来看：
一是高速公路REITs——车流量的回落、通行费减免政策等因素使得底层资产通行费收入出现不同程度下跌。尽管在2022年三季度，车流量和通行费收入出现环比好转，但这一趋势在四季度再次受阻。
二是生态环保REITs——尽管全年维度下，相关底层资产的业绩体现出了一定的韧性，但干旱天气、成本上升以及国补等问题也为这类型资产的经营增加了些许不确定性。
三是产业园区REITs——出租率下降、租户承租能力有所走弱，以及免租政策的执行对部分REITs的营收持续形成拖累，进入2022年四季度，大部分的产业园区REITs业绩表现出现环比维度上的改善。
四是能源REITs——由于2022年仅披露了三季度和四季度的报告，可比信息相对较少。但从完成度的情况来看，其单季度的营收完成度较高，或在一定程度上显示出底层资产经营表现良好。
五是仓储物流REITs——稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，体现出较强的抗周期能力。
六是保障房REITs——作为不动产权REITs中的“保障性”资产，各保障房REITs底层项目均保持了较高且稳定的出租率。在此支撑下，其2022年四季度单季经营情况表现良好，同样体现出较强的抗周期能力。
底层资产经营状况的差异也导致了各REITs分派金额完成度的分化。其中，高速公路的分红预期或需小幅下调,租金减免对于部分产业园REITs可供分配金额的影响，被管理费减免等措施有效对冲。特许经营权REITs中：由于2022年四季度疫情扰动再起，高速公路REITs收入端的边际修复趋势受阻，2022年全年可供分配金额仅完成预测值的70%-90%；生态环保REITs的可供分配金额完成度较高，中航首钢绿能由于四季度加快了各项应收款的回款进度，单季可供分配金额完成度高达86%；富国首创水务的可供分配金额完成度基本符合预期。产权REITs中：尽管四季度由于对机组检修而导致费用增加、净利润减少，但考虑到三季度鹏华深圳能源的可供分配金额完成度较高，预计其全年完成招募说明书预测值的概率较大；散点疫情频发叠加经济下行压力、以及免租政策等因素的影响，使得产业园区REITs的经营状况持续受到冲击，但基金管理人和运营管理机构，通过减免管理费等方式缓解项目成本端压力，全年来看，相关措施有效对冲了收入减少对于投资人可分配现金流的负面影响；仓储物流REIT得益于稳健的营收表现，可供分配金额保持平稳，2022年的完成度均超过100%；保障房REITs四季度单季的可供分配金额完成度均超过26%，考虑到该类型REITs的经营情况具备较强的抗周期属性，预计其或能完成全年预测值。
在业绩承压的背景下，公募REITs二级市场价格表现分化明显。全年维度下，产权REITs的价格表现，要好于特许经营权REITs，其中仓储物流REITs、大部分产业园区REITs以及能源REITs实现了一定的价格上涨，高速公路REITs的二级市场价格则受制于业绩扰动而表现较差。此外，2022年多只REITs迎来了限售份额的解禁，极大地增加C-REITs市场的可交易份额，并推动我国REITs市场向着更加成熟的方向迈进。
多层次REITs市场正在建立REITs税收新政出台，配套税收制度正逐步完善。2022年1月26日，财政部、税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》。该公告针对REITs设立环节进行了相关税收优惠安排，包括“设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理”等，这些规定在一定程度上减轻了原始权益人的税负压力。
沪深交易所出台相关业务指引，为我国公募REITs扩募环节提供制度支持。2022年3月18日，证监会在《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》一文中提出“扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节……目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。”随后，沪深交易所于2022年5月31日发布了《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》，对公募REITs新购入基础设施项目的原则和条件、程序、信息管理和停复牌、扩募发售、自律监管等方面做出了详细指引，为后续存量公募REITs开展扩募环节提供了制度支撑。
2022年12月15日，中证REITs（收盘）指数正式发布，价格指数和全收益指数能够清晰地刻画我国公募REITs从二级市场价格和分红两个维度为投资者带来的收益情况。2021年9月30日-2022年12月31日期间，中证REITs价格指数和全收益指数分别实现了5.44%和11.45%的涨幅，显示出REITs这一资产高分红的特征。
发展与规范并重，助推REITs市场高质量发展公募REITs有望进入常态化发行阶段。2023年2月2日，中国证监会召开2023年系统工作会议，会议强调“大力推进公募REITs常态化发行”。根据国家发展改革委投资司副司长、一级巡视员韩志峰于2022年12月25日在第七届“中国PPP论坛”上的讲话，预计2023年年底上市REITs有望超过60只。底层资产类型方面，观察潜在的REITs项目招投标进程，可以看到除了当前已存的高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流、能源、保障房，未来REITs覆盖的资产类型将更加丰富，或将包括新基建（5G设施、工业互联网、数据中心等）、传统基建（铁路、机场等）、旅游景区、水利设施等。
不同领域的原始权益人均储备了丰富的可扩募资产，未来，扩募料将成为REITs扩容的重要途径。从各类资产的扩募情况来看，产权REITs的扩募路径或更为清晰，底层资产在资产性质与地理位置上与已有资产较为相近，新购入资产或在质量上有一定保障。特许经营权REITs的扩募资产更具多样性，新购入资产在地理位置上或在具体项目性质上可能与原有资产略有不同，更需要关注新资产的营收能力与潜力，同时通过纳入不同地区或不同性质的REITs也可降低底层资产的集中度以分散风险。对于REITs市场而言，扩募有助于扩大市场规模、缓解REITs供需矛盾，尤其是对于生态环保和仓储物流这类待新发数量有限的REITs更是意义重大。此外，扩募对于原始权益人和投资者也具有积极意义，一方面其或将成为存量REITs的原始权益人进一步盘活其所持有的存量基础设施、打通“投融管退”资金闭环、促进有效投资的选择；另一方面，结合海外经验来看，扩募或能通过底层资产增值、提高现金流收益、完善产品资产组合以降低风险等方面为REITs投资者带来实际利好。
“扩容增类”进程需要规范的制度体系“保驾护航”，从而实现REITs市场的高质量发展。在REITs市场规模快速扩张、涉及底层资产类型日趋丰富的同时，逐步完善配套的制度体系同样重要。以推动REITs税收征管细则出台为例，正如前文所述，当前已针对以REITs为目标的资产重组行为给予税收优惠政策，以及对股权转让产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延。未来可进一步出台对于RETIs其他环节的税收细则，建立RETIs的税收中性政策。此外，包括推进专项立法、畅通Pre-REITs培育孵化、强化REITs信披监管、推动社保/养老金等长期资金参与REITs投资等方面的制度都尚需完善，进而助推REITs市场高质量发展。