李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
日前，北京市银保监局、人民银行北京营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住建委四部门发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，明确规定交易双方可在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，即“带押过户”。银行要积极回应符合条件客户“带押过户”需求，不得因办理该业务向客户收取额外担保费或服务费。
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事实上，北京四部门的通知是对3月30日自然资源部、银保监会印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》中，关于深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本等的贯彻和落实。两部委的通知还提出，要将这项工作作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。
政策如此重视，很大程度上与当前居民住房消费存在的痛点和堵点有关。近年来，老市民改善住房的愿望强烈，广大新市民“初次买房、扎根城市”的愿望也很强烈，体现在住房消费场景上，“卖一买一”“卖小买大”，“新市民买小户型、二手房，老市民置换大户型、改善房”的连环单非常普遍。但由于交易链条非常冗长、成本较高、周期较长，导致交易循环不够畅通。
具体来说，连环单涉及到“卖方融资→申请赎楼→银行涂销原抵押登记→买方申请按揭→银行审批贷款→转移登记→买方办理抵押登记”等流程，其间历时少则3-5个月，多则一年。而且，中间还涉及到赎楼过桥融资（日利息约在1%-2%），提前还贷费用（违约金大概为本金的0-0.5%），担保费、按揭费、服务费等。较高的交易成本成为阻碍商品房交易循环的障碍。
今年春节以后，主要城市商品房交易企稳回升，受疫情阻隔、预期改善的刚需积极入市，带动改善和置换住房的需求特征非常明显。需注意的是，由于前面讲的“卖一买一”交易周期太长、成本太高，加上需求端弱势下“买方市场”特征明显，改善型需求为了尽快成交而往往不得不降低手上房源挂牌价。但是，此举一方面带来了二手房源挂牌量迅速上升，另一方面也引致潜在买家观望的姿态。
于是，一边是二手房挂牌量不断创新高，一边是刚需在观望，而蓬勃的改善型需求无法实现。在此背景下，国家两部委、北京四部门出台“带押过户”政策，以降低制度性成本，促进刚需和改善需求，且明确要站在助力经济运行稳步回升的高度看待。事实上，2021年以来，15个省份100多个地市开展“带押过户”，天津、山西、江苏、浙江、福建、山东和湖北等已全面开展。
但政策在落地执行中还面临一些问题：一是推行“带押过户”会免除过桥、赎楼、担保等环节，相关金融机构收益减少，主动开展的积极性低；二是跨行办理会导致原按揭银行损失贷款收益，贷款减少引致存款流失。此次北京文件要求，各交易中介机构提供经纪服务时，主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本，可见一斑。
另外，多环节合并办理可能出现业主“一房二卖”，银行抵押权落空，买方付了款（首付和按揭）无法获得产权，房子过了户卖方收不到款等。当房屋产权或交易存在瑕疵、房屋评估值异动，当买卖双方存在诚信问题，如卖方隐瞒房屋纠纷，买方资信不够等，上述风险客观存在。
当前，不论是从居民收入水平还是预期态势来看，都迫切需要降低交易成本，才能激发刚需和换房需求的良性循环。而且，压缩交易时限，促进交易循环顺畅，才能疏导挂牌量堰塞湖，实现稳房价目标。因此，北京四部门文件均提出，开展流程规划和基础设施建设等工作。
这其中，既包括不动产部门与银保监会在“总对总”层面的顶层设计，以及自上而下推动落实，也包括不同银行间在不动产贷款评估、审核流程、风控要求的标准化、信息共享，还包括不动产登记部门和金融部门的系统对接。这样，就可以通过“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”压缩时限，而且还能堵住合并办理略去的环节可能存在的漏洞和风险。
事实上，单纯从技术层面来讲，“带押过户”是可以实现的。即便不同银行间、金融和不动产登记部门间的系统融合、信息共享可能存在一些漏洞，但借助“公证提存”实施资金第三方监管、封闭运行，确保一旦有风险资金即可原路返回，避免各方损失；或通过“双预告登记”（网签预告登记、按揭预告登记），可提前锁定该交易，杜绝因产权瑕疵或交易限制带来的损失。
两部委政策已给出了“带押过户”以点带面、渐进过渡（从本行到跨行、从住宅到全部不动产）的路径，也总结了三种“带押过户”的模式。接下来，希望自然资源不动产登记局和各大银行总行推进信息系统、实施机制上的对接。更重要的是，摒弃“看重短期利益”的共输局面，要重视打通“带押过户”堵点，促进商品房交易循环，带动的房屋按揭业务量壮大；更重视购房需求规模扩大稳定住房价格，提高按揭贷款质量，进而实现金融和地产良性循环。