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千奇百怪的买房难题!2022-04-18 08:53:42 | 来源:指股网 | 查看: | 评论:0

文 / 子木

很多读者不会买房,非常迷茫,一不小心就踏进了坑,负债累累,万劫不复。

过去我们有城镇化红利,闭着眼赚钱,但现在房地产注定只有小部分人能赚钱,而我们已经跑在大多数前面。

子木会在知识星球上帮所有读者,解决资产配置的疑难杂症。

然后随机抽选一些比较有共性的答案,分享给大家,每周日我都会这么做,希望能给屏幕前的你,带来一点点帮助。

关键词:小县城 投资

老师您好,洪水来了,我们这种十九线小县城如何投资避险,投资学区房吗?我们这边现在的头部学区房都在 10000+/ 平(城市那么小教育资源有那么大的差别吗?)除了编制内,普通打工人收入 2、3 千块,受疫情影响生意都不好做,真看不到房价支撑力在哪里。

再说一次,小县城没什么值得投资的。

过去小县城房价涨幅不错,无非几个原因:

1. 城镇化快速发展,一切如一张白纸,百废待兴,进步空间大。

2. 棚改货币化,大量钱流入地产。

3. 农村人大量流入城市,工作、买房。

4. 家庭收入提高显著,生活愈来愈好。

但如今,一切都悄然改变。

房价背后的人口、经济和产业的硬核逻辑,在小县城很难成立了。

城镇化进入平缓期,地方没啥产业发展,限制了 gdp、家庭收入发展。除了编制内,普通打工人还是 2、3 千块。受疫情影响,小生意反而变得更不好做了。

年轻人,越来越多想去大城市谋求发展。人口流出愈发严重 ,劳动力流出,进一步造成经济疲软。

没有钱,没有人,未来房价就更没有支撑力。

小地方的学区也是,教育资源差别没有想象中的这么大。

加上小地方新生人口没过往多、师资力量变得更强,学区差距会进一步缩小。

如果手里有一些余钱,想投资避险。可以自己学一些理财知识,现在获取知识挺容易的。不贪婪,守住本心,每年可以做到 5% 到 8% 收益。

钱更多一些,可以考虑更好的城市投资房产。以前的重点是要不要买,够不够钱买。

现在是买哪儿?未来再也不存在全国各地普遍上涨的情况,城市房价分化明显。城市选择、位置选择至关重要。

同样一座城市,不同的位置,趋势都不一样。可能有的地方大涨,有的小张,有的大跌,有的小跌。

关键词:东北 趋势

关键词:置换 山东

老师您好,我们山东现在是被疫情攻陷了,我家本来计划今年改善一下自住房,现在这种情况,像我们这种山东济宁下属的小县城孔大爷的邻居孟大爷的老家邹城市(哈哈哈,疫情影响了大家的心情,咱自娱自乐一下)房价是不是会继续阴跌啊?我家需要出售自住房置换改善房,这样一来我们自己的也卖不出好价格,一置换又需要贴进去好多真金白银,那这种现状下,我家今年还置换住房吗?如果今年不置换,那明年呢?后年呢?大后年呢?大大后年呢?会不会最后就是原地踏步挪不动窝啦,老师您有没有想换大房子,还不需要添钱的好办法,传授传授啊!疫情封闭在家,不能上班,孩子也不上课,咱就随便聊一聊。

图文并茂,想必在生活中应该是一个很有趣的人,嗯不错,我愿意跟这样的读者交朋友。

疫情的确很影响心态,一会儿一出,诸业不顺,人们都很紧张。但还是希望像你这样乐观的朋友多一些。

老祖宗讲话,难福同行,疫情过后一片蓝天,一定要有小强精神。

回到问题本身啊,不管是他大爷还是二大爷,这个地方的底子还是十八线小县城,虽说是准千亿大县,但产业结构偏重。

这意味着是财富分化极大,有钱人还是那么一小撮。按照现在的房价,基本很难向上顶起来,支撑力不足。

我看了一眼,棚改货币潮过后,邹城市就一直在阴跌了,基本符合常规三四线成熟的楼市趋势。

你是以房换房。那就必须先出现在的自住房,纵使接下来是阴跌市,但如果你比较着急置换,现在就要挂牌出价了。

之前我讲过,无论行情有没有,一年之内上半年,3-5 月是最好的卖房时机,不然下半年、年底更难卖掉,价格也上不去。

一般向上置换大房子,都要往进塞钱的,一文价钱一文货,你想买更好的房子和资源,就要付出更多呀,这很正常。。

除非,你卖了现有住房,在地段更偏的地方买改善房,或者买更老的房子,这样价格可以不用补,但你铁定不愿意。

哎,想传你几招不花钱换好房的方法,但咱也没研究出来呀,着急。

此上。下次继续开心一问,跟你一样,愿大家都好好的,工作好,身体好,全家都好。疫情速速退去,晚上我多烧柱香。

关键词:年轻人 投资

关键词:三亚 武汉

子木老师,我是武汉人,在三亚也呆了快 20 年,目前在武汉、三亚都有房票。刚刚卖了名下唯一住房,预算 250w,在不需要自住、收房即出租,未来 3-5 年甚至更久有可能(只是可能)去那边小孩读书或居住、投资为主的前提下,武汉光谷东、三亚崖州湾科技城(招商雍华府),哪里上车更优呢?

翻看了您前期的文章,对新一线城市划分了 3 个梯队,武汉位列第一梯队,三亚为第三梯队,您能谈谈未来海南封岛对海南的影响吗?谢谢

这个问题,我们得倒着来分析。

首先纠正一下城市梯队的说法,市面上关于城市评级的信息有很多,但我们搞地产研究有一套自己的标准。

GDP、人均 GDP、人口、城市能级,战略规划和资源多维评价的概念。

武汉属于二线城市中的领头羊,中部大城,资源、区位、战略各项指标都很能打。

同样水平的还有成都、杭州、苏州、南京等等,都是比较强的一类。

而三亚,是另外一套概念。

它走的是国际化路线,属于内外循环的外循环,靠国家政策红利兴起。

海南封关,意思是,这里的经济会成为一个整体,以后国内国外到这里,都属于出口,具体环节由海关监管。为了让大家愿意去海南投资,国家给的红利就是 0 关税。

海南,未来买东西会很便宜,种类也会逐步比肩香港。别看这一点利好,对于全国有购物需求的中产阶级来说,这样的环境充满吸引力。

国内很难找到度假、养老、购物一体化的地方。稀缺决定价值。再加上这几年海南严格控地,导致房地产潜力不断向上突破。

所以你会看到,去年年底全国楼市低迷,唯独海南还在增长。

这是宏观层面上的,但落到你的需求上,又是不同的选择。

三亚值得投资,主要吃的是环境和配套,目前不吃产业,崖州湾科技城虽然概念讲的好,主打产业,但有点儿偏了。

光谷东呢,是武汉主打的城市名片,老光谷有上百万人口,关山大道未来都要溢出到光谷东,发展起来只是时间问题,而且这个时间要比崖州湾科技城快很多。

光谷东是武汉的未来。

如果考虑到小孩读书,武汉的教育也是吊打海南的,这个你作为武汉人,应该心知肚明。

最后做个总结:

两个城市都不错,但方向不同。主要看预算,如果预算够,你可以在三亚核心区投资,未来接盘客大有人在,但按照目前的预算,还兼顾上学,光谷东会更强更稳妥一些。

关键词:苏州 评估

苏州高铁新城春和万象和科技城保利和光山语及附近招商浅悦静庭推荐一下。总价都三百万左右,从兼顾投资和孩子上学考虑,选哪个?

目前来看,教育、医疗、文体和产业发展方面,科技城明显好于高铁新城。特别是教育这块,科技城碾压势优势。交通以及商业方面,高铁新城略好些。

分析未来的发展前景,需要结合当前的配套和未来的规划。

一个板块要发展起来,首先要有产业支撑,像园区的发展,先是有了产业基础,又逐渐积累人气,才有了目前在苏州各方面都领先的地位。

没有产业支撑的地方,注定发展空间有限,相关案例太多了。

在产业方面,科技城已经建立了很大优势;人气上,目前科技城已经积累了一定得人气。各方面的加持,科技城的商业广场规划建设必定也会进一步加快;从目前来看,科技城的发展前景比高铁新城好。

特别是你还考虑孩子上学,选择起来更没有必要纠结了。

保利和光山语、招商浅悦静庭,这两个盘相隔很近,差别不会很大。浅悦静庭拿地价相对较低,项目在品质上可做的空间更多。项目也远离高架,噪音问题会好一些。

综上,选择招商浅悦静庭。

关键词:西安 置换

子木老师,好!我目前在西安定居(工作在西安东郊民办高校当老师),女,40 岁,离异无孩,未来可能再婚,但不打算要孩子。

上个月我通过中介把自住房绿地五湖名邸卖了 160 万(房子在东郊,卖房的原因是觉得绿地物业不太好,房子其实不错,小三室,南北通透,合同面积 87,建筑面积 103,说实话卖的有些后悔了),因买家房款 6 月 15 日才能凑齐,所以我那时才能拿到全款。

近期我在看房子,高新新楼盘基本在 2.5 万左右,曲江新楼盘比较少,沣西也在 2 万左右,其它边缘区域我没太去过不了解。我重新买房的目的是自住 + 升值,考虑了万科雁鸣湖,这个楼盘的不足之处是离地铁比较远,又在东郊,未来升值有限,新开的盘还有 2 栋廉租房,均价据说 1.8 万,我想买一个 110 左右,带 2 个卫生间南北通透的房子,你觉得万科雁鸣湖可以考虑吗?

我希望房子总价在 200 万左右,因为目前工资不高,6000 左右,不想还贷压力太大。如果不买房,把房款做理财,长期租房住是否可行。比较迷茫,希望能给些建议。比如,要不要买房?如果建议买,什么时候买比较合适?能否推荐几个楼盘。

如果物业能达到影响居住体验和房价的升值潜力的地步,这物业水平应该是奇烂无比,但如果中规中矩,实际上影响空间很微弱。

所以单纯因为物业卖房,的确有些上头。

回到问题本身,整体来看,万科雁鸣湖的综合素质还不如五湖名邸,如果你买了万科,无疑在资产配置上,倒了一把车,没有意义啊。

你说你的需求是自住 + 投资,但还考虑了高新区的房子,那里虽然房价升值潜力不错,但是离你的工作位置太远,你可以接受这样的通勤吗?应该是接受不了。

所以从问题里能看出你是迷茫的。

回到解法来看。

1、西安短期内房价不会上涨,但长期来看,核心地段还会向上突破,如果你没有好的 " 钱路 ",考虑抗通胀的话,西安还是得买套房。

2、没必要死盯着新房看,二手次新房好房子不少,而且可谈价空间也足够。

3、目前不知道你的通勤可接受程度如何。

房价升值潜力具有相对性,主考虑自住的话,还是东郊,说实话最好的板块还是五湖名邸这里,房价增值潜力在东郊算第一梯队。

但主考虑投资的话,东郊在全西安属于第三梯队。还是得往南面买,高新和曲江,其次雁塔区,大寨路板块、航天城都可以,按照 200 万的话,二手房可以淘到可以的标的。

但这时候会牺牲通勤,或者可以以租换租,在曲江附近投资一套房租出去,然后再租一套房在工作附近。这样也是 OK 的。

关键词:跨城 投资

昨晚和妹妹聊天,妹妹在聊城市里因为各种原因,在父母帮助下全款买了一套房子之后,她自己想把钱想把剩余的钱存银行,也在看其他基金等,以获取收益。我告诉她,虽然不还贷款。但是依然要将钱存起来,继续购买良性资产对抗通胀。

隐约透漏出以后等济南不限购了,在济南买一套,作为目标和资产处理方式。

我想问,在我们普通大众里,要想对抗通胀,使自己获得良好收益实现增值,除了买房是不是别无他法?再者就是,在济南购买,是良性资产,可以实现对抗通胀甚至获取不错的收益吗?

谢谢子木老师。

恭喜,有这种想法,说明你已经在思考资产与负债这回事了。

首先,聊城这套房,主要还是自住属性,长期很难跑过通胀,当初用全款买房,不划算,买房不撬杠杆,不是一种好的理财方式。

不过歪打正着,全款进去,也省出了首贷的资格,能在更好的城市和位置撬杠杆。

对于大众来讲,抗通胀有且只有买房。再高深的赚钱方式,倒是也有,但是对抗风险能力和基本资金池有较高的要求,这些年踩坑的人不少。

尤其当下的环境,要以稳为主。

如果选择就近投资,济南这个城市算是不错的,大省会战略,所有山东的政策红利,都要在这个地方落地,政策面上,比青岛的预期还要高一些。

济南未来放开限购的概率不大,更多是在人才层面做文章,落户买房相对靠谱一些。

如果着眼全国市场,济南这个城市的投资属性,只能在第二梯队,可抗通胀但天花板不高,可以多看看大湾区和长三角城市,或者其他南方二线大城。

年轻人嘛,要敢想敢做,把眼光放大一些。至于怎么买何时买,把详细需求发来,帮你进一步分析。

关键词:青岛 雄安

坐标山东,离青岛较近,青岛西海岸已经贷款一套房,还可以公积金买二套。是用公积金再购一套?还是去雄安新区附近购一套?雄安新区附近的单价比青岛便宜。最近两个区域都经常有中介打电话嘀!

如果投资,不要买雄安,不要买雄安,不要买雄安,这话我说过很多次了。

之前雄安做规划很多人进去炒房,现在都在高岗上站着吹风呢。

为什么?

雄安走的是规划性市场,新加坡制度,房地产新模式的试验田,未来漫山遍野都是人才房保障房,市场化需求从哪里来呢?

中介打电话是为了卖房,是为了赚你的钱,而不是为了让你赚钱。青岛现在库存很大,近两年难有涨幅,别把鸡蛋放一个篮里。

关键词:深圳 配置

现状深圳有两套房 一套自住 一套 40 平老破小。手上有点余钱 想投资扛住通货膨胀。

方案 1: 一套自住的房子不动,把老破小小房子卖掉换一套大面积的进行投资 但是现在不好卖 在挂盘等候中。

方案 2: 买不需要名额的临深的惠州进行投资?

方案 3: 买燕郊的房子进行投资?作为分散投资?

最近深圳二手房新房指导价上涨 让我有些焦虑 着急。

想卖掉深圳的老破小房子 在深圳换一套大面积房子进行投资?但是感觉要卖掉老破小后才有深圳名额 需要很长时间的等待。就这么耐心的等着进行方案 1 的投资 或者进行方案 2 或 3 的投资?请老师指点。

抗通胀投资买房的想法 OK,但现在的方向不对。

40 平米的老破小,带学区还勉强可以,不带学区趁早出手,拿着没意义,跑涨幅也跑不动,这套房坚定信心必须出了。

现在深圳行情还在博弈中,马上可能会有利好消息出来这套房相对好出一些,可以等些时间做打算。

惠州去年涨太厉害,现在在回调,投资不是好时机,而且惠州跟着深圳坪山联动,坪山市场在近一年是相对最惨的,这意味着可兑现周期会很长。

燕郊,之前看过,但后来我没选择这里做团购。道理很简单,政策风险太大,隔壁就是北京,北京一开始就想把这里打造成刚需居住地。

一个市场如果没有资源产业面,单做睡城,靠刚需推动,房价天花板极其有限,概念不够,涨幅有限。

继续买深圳是 OK 的,但是周期长,还要看你的弹药是否充分,能不能够得上比较好的物业,以房换房按照现在的节奏点起码半年。

还有一个地方投资可以考虑,就是珠海,概念够,大湾区潜力大城,这两年涨得很好,未来可期,离深圳也比较近。投资就是撬杠杆博收益,方法有。

关键词:成都 置换

老师,对于昨天成都的土拍,有什么建议?座标成都,去年年底年底入手金融城高 9 学区,当时借钱做的经营贷,想的是今年小阳春卖掉 2010 年入手的成都红牌楼优客联邦三期顶楼(之前可以搭一层,因为出租未搭建,中介说不好卖,目前为卖房低价出租中),结果就是价起不来,手里还有眉山城区的顶跃,清水未装修(买一层相当于三层),价格也不理想,以上两套卖掉话赚百分之三十

手里还有一套北海恒大恒大帝景海景房(已交房,扯产权证,因为要办权产还另交一千多,这个卖要亏本,而且不太容易卖掉想先持有,因疫情,民宿生意很差),另以父母的名义全款在 2018 年入手重庆万科城房子,现在卖要亏损十万左右,目前出租中,想请子木老师给我出出主意,卖还是持有,什么时候出手比较好,小白一枚,刚刚续费进星球,问题有点多和杂,望老师一一解答

现在土拍基本都管控政策化,控制溢价率控制竞拍门槛,现在又是抽签决定,这意味着对二级市场的影响力在减弱。

不过整体看来,价格并不低,新房估计又要涨了。

看了一下你的整体资产情况,比较杂。

金融高 9 学区房建议长持,板块标杆,资源配套很强,基本是成都的第一梯队,抗跌保值,多跑跑通胀。

万科城暂时留着,重庆市场分化大,照母山地段还 OK,宜居,承接光电园购买力外溢,支撑力还行。

优客联邦出掉,红牌楼老牌富人区,城市界面定型,学校一般,后期发展空间有限,这套房子又是顶层,见好就收。

眉山城区顶跃出掉,眉山虽被纳入成都都市圈,比较有区位优势,但经济总量不高,人口增长受限,长大潮过后还是被成都虹吸的命,增长性太差。

记得二线城市的城市群,周边不值得投资。

北海恒大帝景有机会就出,这两年当地的海景房基本斩了,有价无市,新房一大堆,现在疫情对旅游地产打击严重,这种预期几年内肯定难以恢复。现在很难卖掉,如果自己有旅游需求,先用着,等疫情恢复。

成都 3 月小阳春中规中矩,短期不太好卖,看看接下来还有什么刺激政策出来,建议先挂上看市场对小区反应如何。

资产配置,讲究进优出劣,过去那种好时光已经没有了,基本面不太好的资产尽可能出掉,见好就收,未来涨幅难以跑赢大盘,资金回流好,继续寻找核心标的进行投资,同时控制好自己的现金流,以抗风险。

关键词:认识 投机与投资

标签: 进行投资 值得投资 对抗通胀

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