原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao )
作者 | 林石
编辑 | 角爷
时代中国，想下车了。
搭上 " 旧改 " 顺风车，有 " 广州旧改王 " 之称的时代中国，日前于网上传出一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》。时代中国已向多家媒体证实了该文件的真实性。
文件显示，时代中国向广州市政府表示，" 为顺利渡过当前阶段性困难 "，" 恳请 " 广州市政府支持协调退出共 8 个旧改项目，其中包括退回从化、增城 3 个项目的旧改履约保证金共 3 亿元，黄埔区 5 个项目的前期投入资金共 17.1 亿元。
面对媒体查询时，时代中国的回应则显得平淡——公司正 " 积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为 "。
何为 " 阶段性困难 "？时代中国还一切正常吗？
广州旧改王
站得高、跌得狠
旧改曾经是个香饽饽。
尽管面临着前期投入大，资金回笼时间长的问题，却也普遍被房企认为是毛利率较高的项目。龙光地产首席财务官赖卓斌就曾在 2018 年业绩会上坦言，旧改毛利率通常可达 40%。相较之下，根据国金证券统计，整个房地产行业在 2018 年至 2020 年的平均毛利率，分别为 28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大。2021 年更是跌到了 18.74%。
广州猎德，旧改成功的典范
这也难怪，那几年的房企纷纷选择在旧改项目上抢滩登陆。尤其是 2018 年以来广州，房企遇上了前所未有的政策利好。
2018 年以前，旧改模式通常是政府主导征地拆迁并向中标企业收取高额土地出让金的模式。2018 年 4 月，广东省国土资源厅率先发文明确，旧改可接受协议转让的方式，亦即允许企业与旧村自行进行洽谈，在此之前这是被明文禁止的行为。广州市政府在 2019 年 4 月正式发文跟进，明确了协议出让的方式，同时将具体事权下放到了各区政府。
黄埔区率先做出了大胆的尝试，区政府在 2019 年公布的" 城市更新 10 条 "中，为参与旧改的房企大开方便之门，内容包括试行 " 先签约，后批复 "（俗称" 先拆后批）的模式，允许房企在项目批复之前进行 " 拆补方案表决及拆补协议签约 "。
在这样一片气氛下，广州在 2020 年发布了《广州市深化城市更新推进高质量发展工作方案》，其中包含 " 三年实施计划 "" 五年行动方案 "" 十年改造规划 "，这三个时间段涵盖的城中村改造数量分别为 83 条、183 条、400 条。
这样的条件下，称得上是把钱塞到房企的嘴里了。
作为广州本土房企，一向青睐旧改的时代中国喝上了 " 头啖汤 "。成为了名副其实的 " 广州旧改王 "，连 " 旧改之王 " 佳兆业都甘拜下风。
根据财新统计，截至 2019 年 6 月底，参与广州旧改项目的众多房企中，时代中国以手握 13 个项目夺得第一。公开资料则显示，整个 2019 年，时代中国拿下了 33 个新增旧改项目中的 4 个，与星河控股、上海升龙并列第一。2020 年，时代中国再次拿下 52 个新增旧改项目中的 4 个，与保利、富力、恒大并列第二，依旧维持着 " 广州旧改王 " 的地位。
来源：财新周刊
旧改项目的存在对于时代中国的影响显著。2020 年，时代中国的销售业绩出人意料地突破千亿，但营业收入却从 390.8 亿降至 326.7 亿。唯独城市更新项目的收入，从 21.7 亿增至 54.5 亿，增幅达 151%。
只是站得越高，跌得越狠。
在旧改大撤退既成事实的今天，时代中国怎么可能独善其身？
旧改大撤退时代
2021 年的广州，局面尤为尴尬。
上半年正因为珠江边的大榕树移除事件闹得沸沸扬扬，甚至因此问责多名官员。下半年，国家住建部就又落下重锤—— 2021 年 8 月 30 日，国家住建部正式发布了那份后来被称为"63 号文 "的文件——《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
移除大榕树一事以问责结束
文件明确指出，严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁，" 不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益 "，矛头直指 " 旧改 "。
形势所迫，广州不得不迅速跟进。
10 月，广州开展了一次由市规划和自然资源局牵头的核查行动，覆盖广州全市 11 个区 119 个城市更新项目，核查的重点包括是否涉及 " 大拆大建 "、是否落实历史文化保护、是否涉及名木古树大树老树迁移砍伐、是否征求并落实公众及专家意见等。报告要求在 15 日前提交。
20 日，广州就成为了第一个发文跟进 63 号文的城市。广州住建局发布的《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》指出，广州 " 将以不脱离广州实际，杜绝运动式、盲目实施城市更新为原则，不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，坚持分区施策、分类指导，系统推进城市有机更新 "。
政策的影响不只是停留在纸面。
整个 2021 年的下半年，已有多家房企先后宣布退出或转让旧改项目——恒大退出庙头村旧改，雪松控股退出了何棠下村旧改，宝能退出枫下村旧改，升龙地产亦退出黄埔夏园村旧改 ......
今年 3 月，网上又流出《广州 213 个旧村推进情况》文件。文件显示，广州目前的 213 个旧改项目中，已经有 95 个被列为 " 暂缓实施 "。其中，就包括了时代中国 " 恳请 " 退出的 8 个项目。
当然，旧改不是完全刹车，也不可能完全刹车。
就拿时代中国来说，其手上仍有六个广州旧改项目进行当中。据经济观察网消息，其中黄埔区红卫村一二社改造接近完成，番禺区福涌村、东联村、增城官湖村属于可继续前期研究项目，花都区横潭村河西社属于已批复可继续推进项目；南沙区大塘村属于已批复需继续完善项目。
21 年底，红卫村举行回迁分房仪式
只是，无论字面上是 " 减缓 "、" 撤退 " 还是 " 防止 "、" 控制 "，房企借着 " 旧改 " 东风高歌猛进的日子，都已经一去不复返了。
至于此次发函中涉及 " 恳请 " 退还履约保证金的 3 个村，分别是从化区禾仓村、增城区城丰村和新汤村旧改项目，时代中国签约或达成意向的时间则是 2019 年 3 月、2020 年 7 月和 2021 年 10 月。涉及 " 恳请 " 退还前期投入的黄埔区 5 个村，则是岗贝村、双井村、鸟石村、裕丰围村、重岗村，其中亦多在这三年间签约。
按照时代中国的说法，黄埔区这 5 个项目 " 按照政府的要求提前启动拆迁，目前拆迁工作已基本完成 "。文件中提及退还的 17.1 亿元前期投入，正是已交付村民的拆迁补偿款。
时代中国文件中有一句话值得细品，那就是恳请退回黄埔区前期投入资金的理由中的一句话——" 按照城市更新 10 条等有关政策 "。
前面我们提到，" 城市更新 10 条 " 正是 2019 年，广州市政府将事权下放之后，黄埔区政府为推动旧改推出的政策。其中包括了一条明确承诺，" 若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还合作企业 "。
旧改大撤退已成定局，时代中国还能如愿拿到这笔钱吗？恐怕得看承诺的兑现力度如何。
时代中国的结果，或也值得其它 " 重仓 " 旧改的房企借鉴。
据经济观察网引述内部人士透露，已有不少公司进行了类似尝试。至于后事如何，还是得等下回分解了。
房子难卖
钱难搞
假如拿回这 20.1 亿，时代中国就高枕无忧了吗？恐怕未必。
2021 年以前，时代中国可以称得上房企里的一匹黑马。
2018 年业绩会上，岑钊雄为时代中国提出目标：要到 2020 年达到破千亿的销售目标。这一年，时代中国的销售金额还只是 605.9 亿元。2019 年，时代中国的销售业绩是 783.6 亿，增速却从 2018 年的 45.6% 掉到了 29.3%。时代中国也因此在 2020 年 3 月的业绩公告中，将 2020 年的业绩目标调整为 823 亿元。
岑钊雄回应时表示，"2018 年提出千亿目标，过去两年也是朝着这个方向去走的，目前看起来，在我们内部，1000 亿已经不是我们一个很重要的目标了。这是早晚会实现的，今年不实现，明年也会实现。"
出乎意料的是，时代中国竟然真的做到了——2020 年，以时代中国以 1003.8 亿的销售业绩，成功跻身千亿房企俱乐部，在中国房企销售榜上位列 43 名，刚好是排名末席。
风光的背后，危机也如期而至。
那就是房企们共同面对的压力——" 三条红线 "。
2020 年 8 月 20 日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房企座谈会，对房地产融资提出了量化的管理指标，要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍的，将根据房企的 " 踩线 " 情况，分为 " 红、橙、黄、绿 " 四档，实施差异化债务规模管理。
亦即 " 三线 " 均超出阈值的 " 红色档 "，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；" 二线 " 超出阈值的 " 橙色档 "，有息负债规模年增速不得超过 5%；" 一线 " 超出阈值的 " 黄色档 "，有息负债规模年增速不得超过 10%；" 三线 " 均未超出阈值为 " 绿色档 "，有息负债规模年增速不得超过 15%。
根据时代中国的 2020 年年报，时代中国剔除预收账款后资产负债率为 78.6%，净负债率为 74%，现金短债比为 1.9 倍。剔除预收账款后资产负债率踩中红线，为黄色档中的企业。
这就意味着，时代中国的有息负债规模年增速不得超过 10%，这对向来依靠外部融资的时代中国，将是个不小的挑战。
今年 2 月，穆迪将时代中国的公司家族评级 ( CFR ) 从 "Ba3" 下调至 "B1"，将其高级无抵押评级从 "B1" 下调至 "B2"。展望仍为 " 负面 "。穆迪指出，时代中国持有的现金和运营现金流足以支付未来 12-18 个月的承诺土地付款和到期债务。
与此同时，由于可售资源减少和购房者情绪下降，时代中国控股的合同销额将在未来 6-12 个月下降。位处 " 黄档 " 的时代中国也面临融资渠道收窄的局面。加上手上的城市再开发项目 ( URPs ) 仍需要持续的现金支出。穆迪由此作出大胆预测：时代中国控股的运营和财务业绩将在未来 12-18 个月恶化。
一言以概之：现在账上钱还够，但能撑多久不一定。
图为 2010-2021 年行业规模房企销售业绩增速变动情况，数据来源：CRIC
时代中国没有否认这一点。
在那份文件中，时代中国也坦言，" 近期，因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响我司现金流稳定，而旧改项目沉淀我司大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难 "。
更直观一点的，就是刚在 2020 年破千亿销售的时代中国，2021 年便跌落到 956 亿元，2022 年的销售目标，则是定为 650 亿元。至于营收，2021 年的全年营业额为 436.4 亿元同比增幅为 13.1%；但利润为 47.5 亿元，同比减幅为 11.4%。
房子难卖，钱难搞。现在看来，房企纷纷撤离旧改，时代中国伸手要钱，未必就是水深火热之际的无奈做法，更像是未雨绸缪之举。
更直接地说，这只是长痛不如短痛，以免步他人后尘的一个简单选择而已。
毕竟潮水一来，谁又不想率先上岸呢。