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1、问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，可以给点建议，请分析一下
【资料图】
答： 1、安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。 天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。
2、科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华，作为南外教育集团的旗舰学校，硬件设施很好，不过偏向于素质教育，已经出成绩，考试成绩不如预期。如果对排名要求不是那么高，润府系列都可以买。
2、问：你好，请教大佬，关于阳关新干线的情况，请解答一下，有没有价值，320万，61平，纯投资的。
回复：纯投资不太建议选罗湖。罗湖的各方面都在衰退，包括学校。阳光新干线是2005年的楼盘，在罗湖算楼龄比较新的，楼下有个小花园，离9号线向西村地铁站也很近，强过罗湖的绝大多数盘。主力户型是38-40平左右的一房一厅，60-63平左右的两房一厅，但两房的户型很一般，客厅没有阳台或者阳台很小。这个盘最大的问题是噪音，在沿河路边上，24小时车流不断。综合来看，这个盘只适合刚需上车，且能接受噪音问题的。附近没有增量导入，不适合纯投资！
3、问：现在有一套水围，金港豪庭2房，现在值500多万。当时觉得交通方便，没考虑涨幅的问题。想咨询下，这个小区投资方面有没有什么前景？没啥涨幅都打算换房了。皇岗中学有没有潜力呀。另外有一套翠海，是给小孩读书的，月供有点高。如果换掉金港这套，不想太大压力。
回复：金港豪庭是2003年的楼盘。在水围村旁边，典型的港式塔楼建筑，小区不大，离福田口岸很近，以前香港人买的多，租金比较高，但是随着深圳的收入逐步跟上香港，再叠加三年YQ，口岸附近的房子租金降幅非常大。楼盘在金田路和福强路交叉口，朝南的户型噪音比较大，旁边就是水围村，目前部分在旧改，新盘承翰湾尚庭玺，骏玺已经在建，所以旁边施工也会有泥头车，噪音问题。水围村还有部分暂时不拆，在附近生活比较方便，不过周边缺乏大型商业，带的皇岗中学虽然已经升级成皇岗创新实验中学，但并没有什么用。未来片区的增量来源于云顶学校民办转公办。综合来看这个盘适合未来的成长性不会太高，适合首付不多的想上车福田的。但是投资不会有太大潜力，如果觉得压力大，可以出手！
4、问：老师你好！我们夫妇两人都在南山上班，大娃已上高一，小娃即将上小学，现住景西大厦四房（福外小学，香蜜小学，福外初中），龙岗中海塞纳时光有一套投资三房（今年10月才满三年）。现在想卖掉这两套在香蜜湖或者南山买一套1500万左右的改善四房，月供3万左右，也兼顾投资，学位最好一般偏上的。请问老师对换房时机和区域。有没有什么建议吗？多谢！我感觉汇城茗苑不错。
回复：景西大厦属于冷门盘，独栋又挨着城中村，大众认可度低，因为冷门，价格相对其他楼盘都便宜不少。景龙大厦距离福外最远，楼盘也一般，楼盘的最大卖点就是学位，但是在目前的大学区，名校集团化的背景下，这种楼盘的学位溢价会被慢慢抹平，这个小区的四房未来出手难度大。中海塞纳时光，又叫中海康城花园二期，前些年水库系炒房客低首付买进去了很多，现在都亏死了，2020年十月份买入，正是高位，不仅房价跌了，还有交易成本，房贷利息，资金成本，未满五年还有高额税费，加起来至少亏大几十万。汇城茗苑虽然品质很好，一期刚交房，二期今年会开。但是学校比较拉胯一点，更建议你置换香蜜湖四房！景西大厦错过了最佳换房时间，每年的年初是学位房需求的旺季，卖学位房在二三月份最合适！
5、问：老师好，周末去看了西丽的京基御景峯，不知您是否了解，有啥比较好的建议没有，(自住+学位的需求)
答：京基御景峯的商品房还在限售期内，目前在售的都是回迁房，并且小区的回迁房，公寓占绝大部分，租客比较多，人群比较杂，容积率接近8，密度比较大，楼下有商场有地铁，还比较方便。学校目前带南科大第二实验学校，中上水平。不过京基御景峯的位置有点偏，虽然在南山，但是一站地铁就到北站了，北站目前的新盘才卖7万出头的价格，而且只有契税，京基御景峯的单价9万左右，还有不满五高额的增值税，综合成本比较高，并且旁边还有新盘汉园茗苑待入市，目前京基御景峯没什么优势。