二线城市的"房产保值力"：合肥最高，杭州次之
(资料图片仅供参考)
"房产保值力"不仅关系财产安全，而且还能反映城市发展潜力。排名榜单中，成都第三，宁波第四。北方六城有五城处于后八名，而长三角五城全部进入前八名。
世界进入衰退期，中国经济难以独善其身。2021年下半年，运行接近20年的中国房地产牛市似乎走到了尽头。如今，大家已经很少谈论哪里的房子会涨价，而更关心自己的房子能否逃过价格下跌。
本文分析中国各二线城市房产的抗跌能力，我们称之为"房产保值力"。
为什么只分析和排名二线城市？
北上广深这四个一线城市都是全国性中心城市，它们能调动的资源，能采用的政策都是其他城市无法比拟的。所以不该参与二三四线城市的排名。
而三四线城市数量太多，情况千差万别，难以在一篇文章中覆盖。
所以，本文先做二线城市"房产保值力"排名榜。（二线城市名单见尾注1）
经济遇冷，房地产市场悲观之时，却是观察各个城市经济底色和发展潜力的好时机。
"房产保值力"可以从一个侧面反映城市的经济活力、发展潜力。如果一个城市的房价在经济寒冬中保持坚挺，即"房产保值力"很强，那么此城的未来不必悲观。
文章分为四部分：
1、"房产保值力"的测算方法
2、排名榜
3、对排名榜进行分析
4、方法的局限性和其他说明
"房产保值力"的测算方法
目前已有的方法往往从房屋存量、房产销售速度、国内生产总值增速（GDP增速）、人口净流入、产业结构、人均GDP等因素出发，利用这些因素的组合来构建预测模型。
这类方法有两个缺陷。第一，模型非常复杂，普通人看不懂。第二，从目前来看，预测效果不佳。本文另辟蹊径，使用了一种新的衡量方法。
本文采用的方法简单直接，主要利用土地拍卖数据。
每一次集中土地拍卖之后，价格的变化、流拍率、溢价率等因素可以反映市场对未来房价的预期。而且，拍卖结果还会通过多种渠道实实在在地影响未来房价。例如以下三种：
其一，如果土地成交价格大幅下降，会降低市场信心。如果流拍情况严重，则意味着未来一段时间内，土地成交价格都很可能下跌，这会在未来持续打击信心。其二，如果土地成交价格大幅下降，房地产商利润空间变大。未来行情不好时，其降价的能力和意愿都会更强。其三，卖地收入已经成为地方政府最重要的收入来源之一。（图1显示了2021年一二线城市卖地收入与一般财政预算收入的比值。）而且，地方政府支出难以大幅下降。如果土地成交价格大幅下降，为了保障财政收入，未来会有更多土地，或者更优质的土地流入市场。从而会降低当前房产的价值。如果在某城市的土拍中，流拍地块占比非常高，或者成交价格大幅下降，那么该城市房产价格的下行压力就较大，房产的保值性能就较弱。反之，房产的保值性能就会比较强。
《财经产业研究中心》定义"房产保值力指数"如下：
房产保值力指数 = 100 ╳（成交总金额 - 降价地块成交金额×降价程度系数 - 兜底地块的成交总金额）/供地起始价总金额
该定义利用了土地拍卖中最核心的数据，并排除了干扰因素。（定义的详细说明见尾注2）
本文利用2022年各二线城市最新土拍数据测算出"房产保值力指数"。并且按照该指数进行了城市排名。
"房产保值力"排名榜
下面以郑州为例，说明测算过程。
6月22日的郑州首轮土拍中，共出让15宗地块。其中13宗底价成交，2宗溢价成交。土地出让总金额为107亿元，出让起拍总价为105亿元。具体情况见表1。
（点击图片放大看）
表1的最后一行，郑政出【2022】5号地块的竞得单位是"郑州金水建设综合开发有限公司"。该公司的实际控制股东为郑州市金水区人民政府，而且成交溢价率为零。根据尾注2的说明，此地块属于"兜底成交"。而"兜底成交"不能算真正的市场成交行为，在测算中应该扣除。
表1的第三行，郑政出〔2022〕3号地曾于去年供地中挂牌出让，但在拍卖前终止出让。此次重新挂牌，起拍价由原来的10.73亿元降为8.33亿元，最终成交价9.35亿元。成交价比上次起拍价低了12.9%。这种通过降价来成交的地块，属于"降价成交"。"降价成交"会削弱"房产保值力"。根据尾注2的说明，测算中会根据降价幅度予以调整。