21世纪经济报道记者孔海丽
行业深度调整的一年，龙湖集团的数据表现主题词依然是“稳”，而且未来可能会更“审慎”。
2021年，龙湖实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%；营业额2233.8亿元，同比增长21.0%。
利润表现也不错，归属于股东的核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%，虽然毛利率进一步下降至25.3%，但在行业毛利率普遍下行的背景下，不少房企2021年的毛利率都降到了18%以下，龙湖还算保持了较前的身位。
业绩会上，刚刚从CEO升任副董长的邵明晓负责回答“已完成”的部分，关于能够如期达成业绩，他表示：“尽管很难，但龙湖依然是按照自己的节奏在做，保持稳健的财务盘面，上半年没有过多出手，发力主要是在下半年。”
据悉，龙湖全年共获取122幅新地，权益地价868亿元，建筑面积共计2355万平方米，能够在上半年冷静克制，下半年厚积薄发，一定意义上踩对了土地市场的“节奏”。
作为民营房企，龙湖的“盘面安全”维持得也很优秀：融资成本进一步下降至4.14%，创了历史新低；净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比依然有3.88倍。
即便如此，龙湖对收并购的态度依然是审慎，龙湖CFO赵轶表示：“龙湖对所有负债都统一管理，即便并购贷不在‘三条红线’之内，还是会比较慎重，对于项目会积极去看，对平台型的会尤其审慎。”
部分房企延后发布年报或回避规模问题的当下，龙湖管理层在业绩会上还是给出了确切的业绩目标，“2022年全口径销售目标3000亿、权益口径销售目标2000亿”。
在相对恶劣的大环境下，虽然业绩目标的增长幅度仅有3.4%，但龙湖“不一样”的地方在于，开始注重权益销售额，这也是真正考量房企能力的一个数据，剔除掉合作方权益，相对来说去除了靓丽数字的“水分”。
新任CEO陈序平表态“有信心达成销售目标”，他透露：“去年获取的122个新项目，尤其是9月以后获取的项目基本上是以底价为主，这些项目会从今年3月份开始陆续上市。”而且，对于2022年的宏观形势，陈序平的判断是会趋于缓和。
当然，完成目标的底气除了货值，或许还来自于龙湖非开发性业务的相继成熟。年报显示，2021年，龙湖包括商业、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务板块贡献了188亿元收入，同比增长39%，长租公寓“冠寓”首次实现盈利。
但2022年的形势也并非一片大好，前两个月TOP50房企的销售额基本都呈现大幅下降的态势，龙湖的下滑幅度也超过了40%。
对此，陈序平表示1-2月是考虑到卫生防控的影响，房企的推盘节奏相对弱化。龙湖前两个月没有安排新盘推出，预计3月之后随着推售节奏的加快，销售会逐渐变暖，且龙湖90%的土地储备布局在高能级城市，“我们也很庆幸过去几年没有盲目下沉，随着核心一二线城市的回暖，我们有信心把销售提起来。”他说。
业绩会上，陈序平开始担纲主角，作为“仕官生”出身的高管，他的风格确实很“龙湖”。陈序平多次强调了龙湖的“生意逻辑”，称未来所有业务都要回归到现金流、利润的逻辑，争取“做一个成一个”。
“生意逻辑”，简单理解大概等同于“算账”，在龙湖的话语体系里，类似的词语还有，比如长期主义、底线思维、业务规则、量入为出、理性投资等等。
对于经营业务，陈序平的思维方式正如吴亚军评价的那样：“对业务的理解和对未来的构想比较完整和系统，属于慎言但是勤思的人，所以在工作中表现出很强的方向性以及结果导向。”
陈序平对龙湖集团设定的毛利率红线标准是25%。今年龙湖集团的毛利率是25%，地产是23%。陈序平解释说，地产的毛利在过去几年下降的主要原因是2017—2018年上半年土地市场比较热，这批项目现在陆续进入结算通道。
陈序平认为，未来随着土地市场高杠杆出清，而龙湖持续获取价格比较低的土地，地产板块的毛利在未来是可以得到修复的。他对毛利率修复的另外一部分信心来自于龙湖其他航道的高利率，比如龙湖商业的毛利接近75%，物业毛利也比较高，“这部分高毛利业务收入占比逐步提高，对整个集团的毛利率稳定是有帮助的。”他说。
在表达升任CEO一个月来的感受如何时，陈序平回答说：“感谢龙湖企业文化对于人才的培养，这是整个公司组织文化的成就，不是我一个人的成就。”
而关于未来，陈序平表示，还是会围绕毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取，始终坚持投资原则。“仍然会秉承稳健的财务运营，坚定布局高能级城市，发挥龙湖各个航道的协同和网格化优势，更安全、高效地应对内外部挑战。”他强调。
龙湖集团董事长吴亚军则是延续了她的回答风格，在把所有经营性质的提问都指定给相应高管之后，她只回答了一个关于“双碳”的问题。
吴亚军说，对“双碳”虽然是提前投入，但龙湖认为这是投资未来，“龙湖已经持续投入了十多年，我们做任何事情都不愿意做得很突击，多年之后才会有好结果”。