2022年下半年开局，东莞楼市迎来了今年的又一次房地产政策优化。
7月4日凌晨，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将东莞市住房限购区域缩小至莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道和松山湖高新技术产业开发区。
这意味着，除了上述五个区域以外，东莞其他区域已经暂停实行住房限购政策。
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东莞在通知中解释，再度优化政策的原因是，根据房地产市场形势变化，东莞支持刚性和改善性住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在前期已出台部分优化措施的基础上，借鉴其他部分限购城市经验做法，加强分类指导、分区施策，实施区域差异化限购的新举措。
随后，东莞多家银行也将非限购区域的个人住房贷款首付降至最低比例20%。
东莞不是第一座对限购进行松绑的强二线城市。在此之前，南京、厦门、成都和武汉等也已经对购房政策进行了相应的调整和优化。尽管市场普遍认为房地产市场已经触底，但是根据市场当前的表现来看，却难言全面回暖。强二线城市楼市，还未完全走出低谷。
限购放开东莞本次对房地产政策进行调整的尺度并不小。
根据通知，东莞住房限购区域已经缩小至莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其它区域暂停执行住房限购政策。除此以外，包括长安、虎门等经济强镇及塘厦、凤岗等临深片区在内的28个镇街，均可实现“零门槛”购房。
通知还指出，将支持购房者合理住房需求，落实好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。
而据21世纪经济报道记者了解，在通知出台之后，东莞多家银行已经执行非限购区域首付比例降至20%的政策。
一位东莞四大行的人士告诉21世纪经济报道记者，️现在非限购区域首套房已经可以做到首付比例20%；有一套在供或者结清，首付比例最低也可到30%；有两套房以上则根据借款人信用情况审慎把握。
东莞大幅度调整房地产购房政策的背景是，今年以来楼市持续低迷。
根据合富研究院统计的数据，2022年上半年，东莞一二手楼市成交均同比萎缩约五成，低迷程度达史上之最，甚至低于2008年。
而即便东莞在今年5月已经出台了“莞七条”政策的背景下，房地产市场的回暖迹象也并不明显。
根据中原统计的数据，2022年6月虽然是传统旺季，但表现相当平淡，中原监测的百盘数据，每周来访量和认购量持续下滑。
而截至6月底，东莞新房去化周期为26个月，创下历史新高。新房库存425万平方米，叠加下半年255万平方米的新增供应，规模达680万平方米。
一位熟悉东莞楼市的人士对21世纪经济报道记者分析称，东莞楼市现在的成交量非常低，二手房甚至可以说是无市无价。“现在很多有意买或者卖的业主都在观望，主要是因为现在很多二手的价格都跟他们预期不一致，要低很多。二手房能够成交的，几乎是要迅速套现所以贱卖的。”
在深圳从业人士看来，东莞限购放开之后能够承接购房需求的外溢，这或将成为东莞楼市的支撑之一。
合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受21世纪经济报道记者采访时就认为，东莞包括临深镇区限购基本放开，吸引深圳购买力外溢已是现实。“当下对于仍有购买力的极少数城市，价格是核心因素，临深在价格上具备吸引力，但这个外溢会有一个过程。”
缓慢复苏东莞是今年以来强二线城市对房地产政策进行调整的典型样本。在这一次大规模调整限购降低首付之前，东莞在今年已经进行过四轮力度不等的房地产政策优化。
业界人士普遍认为，东莞这一轮房地产政策调整，能够释放一定的购买力，但最终能否爬升，则预期中性。
合富研究院分析称，由于东莞85%的区域暂时不再限购，理论上将刺激部分“异地”置业人群置业东莞，但鉴于经济大环境及楼市预期不景气影响，此类数量较有限，具体因区域和个盘而异。
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐则预判，随着政策调整，东莞整体市场包括新房和二手房市场，虽然是传统淡季，也会成交放量明显。区域方面，预计核心限购区域市场变化不明显，而对于非限购区域，成交将明显好转，特别是环城区、环松湖区和临深片区。
放眼全国，在房地产政策进行多轮优化的情况下，市场虽然有所反馈，但迹象也并不十分明显。
以武汉为例，今年以来武汉也进行了多轮渐进式的房地产调控政策优化，最终在大环境的推动下，今年6月表现有所回暖。
根据中指研究院数据，2022年6月，武汉创出月度成交10885套的半年新高；其中，从6月20至30日，11天成交5441套，日均494套，相较于5月日均272套的成交水平，涨幅达到了81.6%。
不过，即便有触底回升的迹象，市场仍保持相当的谨慎。
一位武汉当地的从业人士告诉21世纪经济报道记者，现在已经不是买房能升值保值的年代了。现实情况是购买力很少，而且武汉之前吸引了很多周边城市的外溢已经消化了很多的需求，市场很难得到根本的扭转。
同策研究院在近期的一份报告中也指出，从30核心城市房地产市场销售数据来看，6月份商品房销售面积为1668.6万平方米，同比下降7.41%。可以看到6月份数据尽管降幅在收窄，但是仍然延续下降的趋势，市场还未触底。
同策研究院预计，从房地产市场周期趋势来看，2022年整体处于下行趋势，也就是说从全国层面来讲，负增长会持续整个下半年。但是城市之间会呈现分化，一线城市最先触底回暖，预计在四季度左右，非核心二三线城市可能到明年上半年才会触底。