21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
曾经的物业服务行业市值之王碧桂园服务发出了一份意外的盈利警告。
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根据公告，碧桂园服务2022财年的营业收入及归母核心净利润分别录得同比超过40%及超过5%的增长，未经审核的净利润及归母净利润则分别同比下降45%至51%、51%至57%。
碧桂园服务在公告中指出，2022年，预期净利润及归母净利润下跌的原因归咎于配合疫情防护措施产生额外的防疫成本；此外是业务及商务活动较难正常开展对收入及利润产生负面影响。
事实上，其他物业企业也同样受此影响，但多数净利润表现平稳；而且碧桂园服务2022年上半年的净利润同比录得增长。
2022年上半年，碧桂园服务录得营业收入为200.55亿元，同比增长73.5%；归母净利润为25.76亿元，同比增长21.9%；归母核心净利润为28.91亿元，同比增长30.5%。
碧桂园服务在公告中所指的另一个原因指向了收并购。碧桂园服务称，由收并购带来的商誉及其他无形资产减值也导致了净利润下跌。
这或许才是碧桂园服务净利润腰斩的主要原因。
过去几年，碧桂园服务跑马圈地，高溢价收购了多家物业企业。
可供对比的是，2021年9月，碧桂园服务宣布官宣，其与富力物业签订股权转让协议，将以不超过100亿元的代价收购富良环球，间接收购了富力物业。根据收购价格计算，这笔交易的PE是14倍。
在这笔交易之前，碧桂园服务还在当年2月以48.47亿元的价格收购蓝光嘉宝服务约64.62%的股份，这笔交易的PE是15.34倍。而如果根据蓝光嘉宝被收购时的股价算，碧桂园服务给出的估值则有30%的溢价。
正是这些交易，推高了碧桂园服务的营收和规模，同时也让商誉暴增留下了大幅减值的暗影。
客观而言，碧桂园服务收购的时间节点，物业服务企业一路狂飙，以当时的价格计算并不算贵。但是，去年以来，物业服务行业估值一路下行，碧桂园服务也不得不经受这种冲击。
事实上，在碧桂园服务大肆收并购之时，同行及投资者已经预见到了今日之后果。
一位头部物业企业CEO曾经在公开场合指出，“高额的收并购背后，其实会带来一次非常严重的隐忧。”
其指，如果在资本对赌之下，我的公司卖给你，买我的人一定会谈未来几年的经营利润率；对我来说，赚钱一定是第一位的，在这个时候，看不见的地方的投入(物业服务细节)，有可能就会能省则省，但是这恰恰是对整个资产最严重的践踏。
上述CEO续称，大家认为物业可能是现金流很好的行业，但今天算一笔账，如果有400亿物业费，意味着每季度100亿物业费。被忽略的是，今天中国物业行业在第一季度的平均物业费收缴率在60%－70%。如果是65%，你将有35亿的现金流收入，假如说利润率是10%，意味着你有25亿的负净现金流。“一个现金流好的行业，在规模大了之后，如果客户关系基础不够的话，将会遇到现金流的问题。”
过去几年，碧桂园服务的发展历程与今日情势，恰好印证了这种论断。
尽管净利润下滑严重，但碧桂园服务仍然是碧桂园体系中，最具有潜力的发展板块。
2022年12月11日晚间，碧桂园服务公告称，于2022年12月9日，控股股东杨惠妍的全资公司必胜出售2.37亿股予若干独立投资者，配售股份为21.33港元/股，据此，杨惠妍合计将套现约50.55亿港元。
过去一年，外部行业环境影响以及主观原因等，碧桂园服务估值也一路走低。
截至2022年3月3日收盘，碧桂园服务收于16.04港元/股，总市值为541.05亿港元，据其最高超过千亿港元的市值水平已经跌去许多，其动态市盈率也跌至8.96倍。
去年，碧桂园服务的兄弟公司碧桂园在净利润上的表现也并不如意。去年上半年，碧桂园服务2022年上半年净利润为6.12亿元，同比大幅下降96%。
不过，物业服务行业毕竟是细水长流、常做常有的营生。
碧桂园服务在公告中也表示，2023年，业主需求不断增加，物业行业将迎来更稳健的发展。 碧桂园服务将紧握市场机遇，进一步优化、创新服务和管理模式，保证经营、服务高质高效。
“基于碧桂园服务良好及稳健的财务及营运状况，董事会对未来的长期增长及发展充满信心。”碧桂园服务指出。